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Immobilienkauf: Käufer haftet bei fehlender Baugenehmigung

Vor dem Kauf einer Immobilie sollte der Kaufwillige sich davon überzeugen, dass das Objekt in allen relevanten Details bauordnungsrechtlich genehmigt ist, und zwar einschließlich der möglicherweise nach der ursprünglichen Errichtung der Immobilie durch den oder die Vorgänger vorgenommenen Veränderungen wie etwa Anbauten oder Umbauten.

Sollte das zuständige Bauordnungsamt nach dem Ankauf der Immobilie feststellen, dass es sich bei der Immobilie teilweise oder sogar vollständig um einen sog. Schwarzbau handelt, so wird der aktuelle Eigentümer zur Verantwortung gezogen.

Ihm drohen in diesem Fall Geldstrafen, ggf. Nachgenehmigungskosten und im schlimmsten Fall sogar die Abbruchverfügung für seine Immobilie.

Am Vorgänger - also dem Verkäufer der Immobilie - kann sich der neue Eigentümer in der Regel nicht schadlos halten.

 

Weiterhin ist dem potenziellen Immobilienkäufer dringend zu empfehlen, sich vor dem Ankauf auch davon zu überzeugen, dass die für die vorhandene Grundstücksentwässerung erforderliche behördliche Genehmigung in schriftlicher Form vorliegt.

Stromversorger haften für Überspannungsschäden

Der Bundesgerichtshof hat höchstrichterlich entschieden, dass Stromversorger haftbar gemacht werden können für Schäden an Elektrogeräten, Computern o.ä., die durch Überspannung im Netz entstanden sind.

Derartige Ereignisse kommen - wie im vorliegenden Fall - besonders beim Hochfahren des Netzes nach Stromausfällen immer wieder mal vor.

Der BGH hat sein verbraucherfreundliches Urteil begründet mit dem Produkthaftungsgesetz (ProdHaftG), nach dem Hersteller - in diesem Fall die Netzbetreiber / Stromversorger - für fehlerhafte Produkte haften müssen. Auch Elektrizität wird in § 2 des Gesetzes ausdrücklich als Produkt definiert.

Wichtig:

1.   Das gefällte Urteil gilt nur für Geräte im privaten Gebrauch und

2.   Bei Überspannungsschäden durch Blitzschlag greift das Urteil nicht.

(Urteil BGH, Az.: VI ZR 144/13)

Rauchmelder auch in Bestandsimmobilien Pflicht

Nachdem Rauchmelder in Neubauten inzwischen zum Standard gehören, müssen sie auch in Bestands-Wohnimmobilien nunmehr sukzessive nachgerüstet werden.

Dies gilt in erster Linie für Schlafzimmer, Kinderzimmer und Flure / Treppenräume.

Die Pflicht zur Nachrüstung beginnt je nach Bundesland zu unterschiedlichen Zeitpunkten.

In Nordrhein-Westfalen beginnt sie 2017.

KfW-Bank fördert bauliche Maßnahmen zur Einbruchsicherheit

Um Eigentümern die Investitionsentscheidung für den Schutz der eigenen vier Wände zu erleichtern, bietet die KfW konkrete Fördermöglichkeiten an. Dabei empfiehlt sie, möglichst mehrere "Pakete" in Anspruch zu nehmen und beispielsweise die Erhöhung des Einbruchschutzes direkt mit Maßnahmen der Energie- und Barrierereduzierung zu koppeln.

Die KfW schreibt vor, dass die Maßnahmen immer durch ein Fachunternehmen des Handwerks und nicht in Eigenleistung ausgeführt werden müssen.

Weiterhin ist zu beachten, dass der Antrag auf Förderung unbedingt vor der Umbaumaßnahme gestellt werden muss.

Nähere Informationen zu diesem und zu anderen Förderprogrammen finden Sie unter www.kfw.de.

Problemfall Schwarzarbeit

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat durch ein unlängst ergangenes Urteil klargestellt, dass ein Werkvertrag über eine Bauleistung bei einer "Ohne-Rechnung-Abrede" nichtig ist, somit der Auftraggeber auch keine vertraglichen Mängelrechte hat.

Auch der Unternehmer, der "schwarz" gearbeitet hat, geht leer aus. Da der Vertrag bei einer "Ohne-Rechnung-Abrede" nichtig ist, hat er infolge dessen auch keinen Anspruch auf Vergütung.

(Urteil BGH vom 01.08.2013, Az.: VII ZR 6/13)

 

Abgesehen von moralischen Bedenken verstoßen "schwarz" arbeitende Unternehmer gegen

§ 370 Abgabenordnung (AO), wenn sie dem Finanzamt bei den Einkommen- und/oder Körperschaftsteuererklärungen unrichtige oder unvollständige Angaben machen.

Es drohen hier Geldstrafen und bis zu 5 Jahre Gefängnis sowie gemäß § 378 AO Bußgelder bis zu 50.000 €.

Baumfällung trotz Baumschutzsatzung

Wird ein Grundstück durch Bäume derart stark beschattet, dass z.B. eine angemessene Freizeit-nutzung des Gartens nicht mehr möglich ist, so kann der Eigentümer eine Fällgenehmigung auch für gesunde Bäume, die der Baumschutzsatzung unterliegen, durchsetzen.

Gleiches gilt für den Fall, dass durch die Beschattung tagsüber im Haus Räume derart dunkel sind, dass sie nur mit künstlichem Licht angemessen genutzt werden können.

 

In jedem Fall bedarf es jedoch einer Fällgenehmigung durch die zuständige Behörde.

(Urteil VwG München, Az.: 8 K 5128/11)

Handwerker selbst für Arbeitssicherheit zuständig

Beauftragt ein privater Bauherr einen Handwerker mit der Erbringung einer Bauleistung, z.B. eine Photo-Voltaik-Anlage auf dem Dach zu installieren, so muss er nicht darauf achten und Sorge dafür tragen, dass der Handwerker die notwendigen Sicherheitsmaßnahmen einhält.

Erleidet der Handwerker infolge Nichteinhaltung der einschlägigen Sicherheitsvorschriften einen Unfall, so kann er nicht von dem Bauherrn als seinem Auftraggeber Schmerzensgeld verlangen.

(Urteil OLG Hamm, Az.: 11 W 15/14)

Gesetzliche Unfallversicherung bei der Durchführung von Baumaßnahmen

Jeder Bauherr ist verpflichtet, seine Baumaßnahmen (Neubau, Umbau, Sanierung usw.) der zuständigen Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG BAU) als gesetzliche Unfallversicherung spätestens drei Tage vor Beginn anzuzeigen. Die Anmeldung kann online unter www.bgbau.de vorgenommen werden.

 

Die gesetzliche Unfallversicherung gewährt Versicherungsschutz für alle Arbeits- und Wegeunfälle im Zusammenhang mit den gemeldeten Bauarbeiten. Versichert sind alle Personen, die an dem Bauvorhaben tätig sind.

Ausgenommen hiervon sind der Bauherr und dessen Ehegatte, sowie Helfer, die lediglich im Rahmen einer Gefälligkeitsleistung tätig werden.

Austauschpflicht für Heizungsanlagen

Gemäß der aktuellen Energie-Einsparverordnung (EnEV) müssen Heizkessel für flüssige und gasförmige Brennstoffe, die 1985 oder später in Ein- oder Zweifamilienhäusern oder auch in Mehrfamilien-Häusern eingebaut worden sind, spätestens nach 30 Jahren erneuert werden.

Wer der Austauschpflicht nicht nachkommt, muss mit empfindlichen Geldbußen rechnen.

 

Es gelten jedoch folgende Ausnahmeregelungen:

 

  Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die bereits vor dem 01. Februar 2002 das Eigenheim oder eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus selbst genutzt haben, sind von der Austauschpflicht befreit.

Kommt es jedoch zu einem Eigentümerwechsel, muss die alte Heizungsanlage binnen 2 Jahren durch ein neues Heizsystem ersetzt werden.

  Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht ausgenommen, auch wenn sie vor 1985 eingebaut worden sind.

  Heizungsanlagen mit weniger als 4 oder mehr als 400 kW Leistung sind ebenfalls von der Austauschpflicht ausgenommen.

  Auch Anlagen, die ausschließlich der Warmwasserbereitung dienen, sind nicht von der Austauschpflicht betroffen.

Problemfall Schwarzarbeit (2)

In Ergänzung zum o.a. "Problemfall Schwarzarbeit" hat der Bundesgerichtshof in einem neueren Urteil entschieden, dass derjenige, der mit einem Handwerker vereinbart, dass die Abrechnung ohne Umsatzsteuer erfolgen soll (= Schwarzarbeit), sich im Falle von mangelhafter Arbeit nicht darauf berufen kann, dass er zu viel bezahlt habe und deswegen Rückzahlung verlangen.

Die Nichtigkeit von Verträgen, bei denen es um Schwarzarbeit geht, führt dazu, dass weder der Handwerker einen Anspruch auf den vereinbarten Werklohn hat noch der Auftraggeber Ansprüche (z.B. auf Rückzahlung) wegen mangelhafter Arbeit geltend machen kann.

(Urteil BGH vom 11.06.2015, Az.: VII ZR 216/14)

 

 

wird fortgesetzt